Is de verhuurder verplicht om de energieprestaties van een verhuurwoning te verbeteren?
Huurders hebben te maken met gestegen energieprijzen, waardoor zij op termijn mogelijk de huur niet meer kunnen betalen. Zij zijn daarom extra alert op de energieprestaties van de woning. Is de verhuurder verplicht om de energieprestaties van de woning te verbeteren?
Rechten en plichten van verhuurder
Als beheerder van oude woningen krijgt u wellicht vragen over het verbeteren van de woning, of verzoekt men om huurverlaging vanwege de slechte energieprestaties van de woning. Het energieverbruik zal bij een nieuwere of beter geïsoleerde woning lager liggen. Toch is dit niet het probleem van de verhuurder. Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat een huurder mag verwachten bij een soortgelijke woning. Als men dus een oude woning huurt, dan is men op de hoogte van het kwaliteitsniveau en de daarbij horende huur. Men kan nu niet ineens verwachten dat een oudbouwwoning op een nieuwbouwniveau wordt gebracht. De woning is niet ineens gebrekkig geworden omdat de energieprijzen ineens gestegen zijn. Men is zich ervan bewust geweest op het moment van huren en heeft daarbij dus ook een huur gekregen die bij de oudbouwwoning past.
Wat is de situatie bij een woning met een slechte energieprestatie?
Er zijn natuurlijk ook woningen met een slechte energieprestatie. Woningen met enkel glas in de kozijnen, zonder vloerisolatie of met een ketel die ouder is dan 10 jaar. Deze woningen presteren zeer slecht op energieverbruik en de huurder kan aan de verhuurder om een verbetering van de woning vragen. Hierbij zal de huurder dan wel akkoord moeten gaan met een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de aangebrachte verbeteringen. Als de verhuurder weigert om de voorzieningen aan te brengen dan kan de huurder naar de rechter stappen. De rechter kan de verhuurder verplichten om de verbeteringen aan de woning uit te voeren, mits de huurder ook akkoord is met de huurverhoging. Echter, de rechter is niet verplicht de verhuurder hiertoe te dwingen.
Er zijn altijd uitzonderingen op de regel: stel de verhuurder heeft de verbeteringen wel in de planning staan op basis van een meerjaren-onderhoudsplan. Als de uitvoering van de verbeteringen vrij complex is – bijvoorbeeld vervanging van gaskachels door een cv-installatie – dan zal de rechter ook kijken naar de belangen van de verhuurder. Deze is immers voornemens het te gaan uitvoeren en dus zal de rechter het verzoek van de huurder niet toewijzen. Wel kan de rechter andere voorzieningen afdwingen zoals het eerder genoemd dubbel glas, vloerisolatie en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel. Wel moet hierbij een kanttekening geplaatst worden dat de rechter de belangen van de huurder steeds zwaarder laat wegen. Er zal dus in de toekomst een verschuiving in het voordeel van de huurder komen.
Nieuwe normen energielabel in het woningwaarderingsstelsel.
Voor de huurder is er nog een andere mogelijkheid om een kans te maken op huurverlaging. Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Deze energieprestatie van een woning wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Maar sinds 2011 zijn de wettelijke voorschriften op het gebied van energieprestaties een aantal keren veranderd. In 2011 begon men met het energielabel (energieprestatie wordt uitgedrukt in een letter A t/m G). Per 1 januari 2015 wijzigde dit naar Energie-Index (EI), waarbij de energieprestatie werd uitgedrukt in een cijfer. Vanaf 1 januari 2021 is er weer een nieuwe methode gekomen, de NTA 8800-norm.
Met elke nieuwe norm zijn de regels scherper geworden en dus is er een kans op minder WWS-punten. Als dus het afgegeven energielabel ouder is dan 10 jaar, dan moet er een nieuw energielabel aangevraagd worden. De kans is dan groot dat een vrije sectorwoning misschien ineens minder WWS-punten waard is geworden. Als de huurprijs dan rondom het wettelijke maximum zit, kan dit betekenen dat de huurprijs verlaagd moet worden. Het kan zelfs zo zijn dat een vrije sectorwoning opeens 140 punten of minder krijgt dus een sociale huurwoning wordt. In het geval van vrije sectorwoningen zal de lagere huurprijs dan niet meteen doorgevoerd kunnen worden aan de huurder, maar de volgende huurder kan dan aanspraak maken op een sociale huurprijs. Daar komt nog bij dat de minister per 1 januari 2024 het woningwaarderingsstelsel wil moderniseren, waarbij gedacht wordt aan extra punten voor duurzame woningen.
Energielabel woning wordt beter inzichtelijk voor huurder
Een andere ontwikkeling is dat de huurder met ingang van de zomer van 2023 (tenminste dat is de planning van de Rijksoverheid), iedere huurder het energielabel van zijn woning kan vinden op mijn.overheid.nl. Op dit moment kan iedereen al wel het letter of cijfer van de energielabel van elke woning opzoeken, maar je kunt daaraan niet zien hoe dit label tot stand is gekomen. Sinds januari 2021 zit er wel een uitgebreid document bij nieuwe energielabels. In principe moet je als verhuurder je (nieuwe) huurder informeren over het energielabel en energieverbruik van de woning. Mocht je dat niet doorgeven dan kunnen de huurders vanaf de zomer van 2023 dit zelf gaan controleren.
Huizen in 2033 allemaal minimaal energielabel B?
Er staat nog een andere verandering te wachten, de EU lidstaten hebben een nieuw gezamenlijk standpunt waarin zij aangeven dat alle huizen in 2033 gemiddeld dienen te voldoen aan energielabel B. Dat zal natuurlijk heel lastig worden bij monumentale panden. Het zal dan waarschijnlijk ook niet lukken om alle woningen minimaal naar energielabel B te krijgen. Het streven van de EU lidstaten is dat in 2050 alle gebouwen emissievrij zijn.
Wilt u uw onroerend goed duurzamer maken en/of bent u van plan om op termijn een financiering te regelen om uw vastgoed te verduurzamen, neem dan gerust contact met ons op.
Recente reacties